保障性住房在设计阶段如何降低建设成本探析

保障性住房的特点是经济性和适用性

保障性住房是具备社会保障性质的商品房,保障性住房的特点是经济性和适用性。其经济性指的是住房的价格及出售的市场价格是科学合理的,可以满足中低收入家庭的买房需求;保障性住房的适用性指的是在房屋的设计和建设的标准上,强化了对住房使用效果的设计理念,在符合质量要求的基础上,降低建设的费用。经济保障房的目的是为了缓解中低收入的家庭住房问题而施工建设的。

1、外来务工人员公寓设计指导思想

(1) 强化“经济性与科技性”的设计特点, 基于外来务工人员公寓设计的特殊性:既要不失现代居住园区高素质、高品味、高科技的要求, 又要符合外来务工人员公寓建设的实际困难, 尽量减少投资, 努力达到融合经济性与科技性的符合新时代建筑规划及环境景观设计要求的人居环境。

(2)突出人本思想:规划应充分满足人的行为模式和心理需求,建立居民的归宿感,创造多功能的而非复杂化的人性化住宅。

(3) 注重环境质量:优化区内声、光、热环境, 精心营造绿化景观, 合理组织交通网络,完善公建配套设施。

2、保障性住房设计的阶段的任务

2 .1 准确的进行项目的规划和市场的定位

保障性住房是面向城市低收入家庭群体,具有社会保障性的住房种类。但是当前我国的很多地方的保障性住房项目建设,存在着建筑标准过高、建筑面积过大、保障性住房出售程序不规范等相关问题,造成了本来应该有利于民的保障房成为个别人的豪宅,严重的影响保障性住房的基本要求。

2 .2 保障性住房用地的选址

对于保障性住房的开发,大多数条件下国家采取的是行政划拨用地,或者税费减半征收等优惠政策,因此保障性住房的建设在一定的范围内会降低城市土地收益率,并且保障性住房在多数情况下都建在城市的郊区或者收益额较低的位置,这样的做法相对降低了房价,但是也产生了一些保障住房不方便等相关问题。

2 .3 保障性住房设计方案基本的特点分析

楼房的平面布置要最大程度上把外墙周长系数和结构面积系数缩小,以更好的满足住房的基本功能,提高居住者的生活质量,要加大楼房的进深,对建筑施工造价的降低起到一定的积极作用。住宅小区的设计与规划,要根据住宅小区的基本功能和要求,对住宅小区的楼房进行科学的安排,小区的公共建筑、各种管道、线路的布局进行合理的安排,增强对竖向设计针对性设计的研究,降低建筑成本的增加度。

科学严格的将保障性住房的面积进行控制,当前我国很多城市的保障性住房,成为了变相的豪华公寓,这样的建筑类型和规模,使得中低收入的家庭买不起住房,一方面影响了楼房的销售,更重要的是不能充分发挥保障性住房的社会保障作用。因此合适的保障性住房面积要控制在六十到一百平米左右。建筑的户型主要是两室一厅或者三室一厅这种户型为主。在楼房的设计期间,楼房的业主要向设计的部门进行设计意图的表达和意见。对于保障房来讲,虽然有着较低的售价,但这不能成为建筑品质降低的理由,在进行建设的时候,需要建筑和开发单位为用户着想,最大程度上实现建筑成本和建筑结构、面积的平均,只有如此才能满足经济保障房的建设的质量要求。

2 .4 杭州市康桥镇吴家墩村外来务工人员公寓户型设计

充分体现“以人为本”的设计思想,基与“创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓”的特殊性:每套(间)的建筑面积要符合保障房的面积,对户型平面的要求势必是:尽量减少公摊、尽可能增加户内的实际使用面积。我们就此进行了深入的推敲研究。故此在满足各项规划指标的大前提下,在降低建设成本的同时也缩短了建设周期,使更多的来杭创业、务工人员能及早入住,享受更多的内部实用空间。

3、保障性住房项目施工阶段的设计

3 .1 做好保障性住房施工图的审核和细化

在保障性住房项目开工之前,其施工图纸设计质量高低将直接影响到建筑项目的成本控制。在保障性住房施工的过程中,要最大程度上减少各种不确定因素带来的影响。特别是在工程的图纸设计质量方面,越细化将越有助于建设质量成本的控制,建设时的成本控制也越准确。所以,要实现科学的保障性住房成本的控制,首先要做好保障性项目建设施工图纸的设计和审核。

3 .2 强化保障性住房工程的招标和合同管理

房地产建设单位需要选择科学的施工部门和施工材料的供应商,保证保障性住房建设时成本控制工作的顺利实现。在保障性住房建设的时候,要最大程度上通过公开招标的形式进行,给予那些能够达到施工要求的企业充分的机会和信息,只有这样才能够保证投标单位最大程度上根据招标书的要求,以及合同的各种条款要求,进行投标。实现保障性住房设计阶段的成本降低。

3 .3 加强施工现场的管理力度

保障性住房项目建设的阶段,需要选派合格的现场代表进驻到工地上,而且需要委托交友实力的监理单位对工程进行监理,要加强对工程施工质量、施工时间及施工成本的全面管理。这样才能够将保障性住房的建筑进度更好的把握,做好保障性住房建设的设计、监理等工作,强化建筑现场的监督与管理,针对施工中的各种问题要及时的发现,提供给负责部门进行及时的解决,减少因为失误带来的变更,对保障性住房施工中的确需要变更、签证或者隐蔽的工程作出及时的认定,努力的做好现场成本工作,确保住房建设预算计划能够在建设石化得到落实和执行。

3 .4 加强对预算管理,严格执行预算制度

为了更好的发挥预算管理对保障性住房成本控制的目的,在保障性住房建设和监管的时候,要不断的加强预算,提高施工现场检查的力度,及时的查找建设过程中各种成本的变动原因,按照相应的管理措施,对没有必要的成本上升进行控制,保障性住房设计阶段预算的完整性与准确性要得到最大程度的提升,尽可能实现预算工作对保障性住房成本控制的预警和辅助的目的,提高保障性住房在设计阶段降低建设成本的效果。

3 .5 强化保障性住房工程验收阶段的监管

保障性住房验收阶段,业主需要对下面这几项进行全面的检查。首先检查是否具备完整的工程技术档案与施工管理材料。其次检查建设工程合同所约定的各项内容是否已经完成;检查施工、勘察设计以及监理合格文件是否齐全;检查是否具备施工单位所签订的工程保修书;要具备工程使用的各种建筑材料、配件等进场的试验报告书,如果业主没有做好验收时候的各种工作,那么将会增加日后保修等工作量和工作费用。需要引起我们注意的是,在工程保修期的建筑质量检查工作,市场中几乎所有的商品都具备不同形式的售后服务,保障性方也是做样,在工程竣工或者验收使用的时候,如果在保修期间产生了质量问题,需要由施工单位来负责维修。这些内容都需要在保障性住房设计阶段就做好相关事宜的备注。

结语

综上所述,对保障性住房设计阶段降低建设成本的研究,将有利于对保障性住房的建设质量和施工周期的控制。良好的成本质量控制关系到保障性住房的社会效益是否可以实现预期目的。建设单位要在保障性住房设计阶段加强对降低建设成本的研究,提高保障性住房的建设质量,真正实现为民而建。